Участие в заседании приняли руководители профильных структурных подразделений мэрии, также «для послушать» были приглашены топ-менеджеры крупных строительных компаний.
Проводивший совещание мэр Воронежа Вадим Кстенин заявил, что он «не сторонник бесконечного развития нашего города вширь, массовой застройки удаленных площадок, потому что часто это голые поля — они не обеспечены в достаточной мере ни социальной, ни инженерной, ни транспортной инфраструктурой». И Вадима Юрьевича можно понять: последнее время застройщики осваивали «голые поля» или яблоневые сады, и схема их работы была известна — территория осваивалась только в плане постановки там квадратных метров жилья (зачастую даже без черновой отделки). А организация уже вышеупомянутой инфраструктуры так или иначе ложилась на плечи городских властей.
На совещании озвучили задачу развития «депрессивных территорий». Хотя критерии этой депрессивности обозначены не были, все отлично поняли, о чем идет речь. Перед началом совещания был определен ряд площадок разного масштаба, на которые крупные строительные компании уже готовы выходить для реализации проектов застроенных территорий. Это жилые кварталы, прилегающие к улице Ленинградской, на Машиностроителей, массив, ограниченный улицами Транспортная — Бурденко — Рабочий проспект (так называемый, район «мойщиков»), кварталы по переулку Вишневому и улице Героев Стратосферы.
Расселение трущоб
Воронеж сейчас один из немногих городов, в котором продолжается расселение ветхого и аварийного жилья после сворачивания финансирования по программам 185-ФЗ. В рамках нацпроекта «Жилая и городская среда» планируется расселить 25 многоквартирных домов общей площадью 14 тысяч кв.м, а при финансовой поддержке облправительства еще 23 дома площадью 12 тысяч кв.м. На это запланировано потратить из консолидированных бюджетов более 600 млн рублей.
Власти планируют, в том числе и за счет частных инвестиций, освоить 25 территорий, «подлежащих развитию». Их общая площадь — почти 200 гектаров, там расположено 700 многоквартирных домов (420 тысяч кв.м). Приняты решения о развитии 75 гектаров застроенных территорий, на которых — 370 домов. По заявлению руководителя управления строительной политики горадминистрации Владимира Пешкова, один из участков по улице 9 Января уже освоен, договоры на несколько других в стадии заключения.
Если перевести эти цифры в деньги из расчета стоимости квадратного метра, установленной Минстроем РФ для расселения жилья, то бюджеты разных уровней таким образом сэкономят более 400 миллионов рублей, при этом 300 семей из 19 аварийных домов уже переехали в новое жилье. Но ожидания от реализации проектов и их реальное воплощение в жизнь, к сожалению, измеряются другими цифрами.
Выгодны ли ставки?
Строителям для расселения располагающихся на осваиваемых территориях жилых домов потребуется представить квартиры общей площадью минимум в 20 % от будущей застройки, а в отдельных случаях — до 40 %. С учетом жестких ограничений по плотности застройки экономическая целесообразность будет под большим вопросом.
Но она — экономическая целесообразность — безусловно, будет. Минстрой РФ рассматривает возможность субсидирования строительства сетей и дорог для комплексного развития территории. А сейчас задачей строителей должны стать проведение детальных расчетов затрат на инфраструктуру и заблаговременная проработка с ресурсо-снабжающими организациями всех технических вопросов. При реализации программ предлагается субсидировать из бюджетов разных уровней часть затрат застройщиков на переселение людей — до 25 % всех расходов. Вступить в силу новые правила должны с начала следующего года, это будет существенная помощь в развитии территорий — и для застройщиков, и для муниципалитетов.
Даже так называемая «социалка», при упоминании которой строителей обычно передергивало (прибыли никакой, а ответственности и контроля — выше крыши), не должна стать обузой. Конечно, в связи с ограниченностью территорий новые детские сады, школы, поликлиники или даже парковки организовать будет проблематично. Но даже не смотря на эти трудности, «игра» будет стоить свеч. Застройщики уже готовы заходить на сложные площадки, инвестировать, решать своими силами вопросы с расселением людей из ветхого жилья, однако могут быть не готовы к таким объемам строительства энергетические и коммунальные системы. К сожалению, старые сети, на которых стояло то самое ветхое жилье, уже порядком изношены и потребуют где-то реставрации, а где-то и полной замены.
Еще один стимул
Будущее строительной политики ясным и светлым пока назвать нельзя. И это связано с несколькими факторами, контролировать которые на местном уровне не представляется возможным. Во-первых, в законодательном изменении условий так называемого долевого строительства. Теперь граждане при заключении договора понесут свое денежки не строительным организациям, а в специально уполномоченный банк на счет. Именно банк будет контролировать ход строительства и решать вопросы его финансирования. Поэтому получается: нет стройки — нет и денег. Банки станут определенными посредниками между строительными организациями и дольщиками. И их гарантами.
В нашем случае и в нашем городе стройки уже запланированы на несколько лет вперед. Участие в проектах развития застроенных территорий — выход для многих строительных компаний. Пока они смотрят только на те участки, где на переселение нужно направить 20 % площадей, чтобы отработать с меньшими затратами и большей прибылью. Но уже через несколько лет, когда свободные земли закончатся, взоры обратятся и на остальные, где нужно и 25 %, и 30 % отдать под расселение.
Уже летом текущего года рынок могут покинуть до 30 % мелких и средних застройщиков. Их массовый уход предполагается после вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве. На начало 2019 года в целом по России под угрозой оказались около двухсот строительных компаний — их кредиторы сообщили о намерении подать заявления о банкротстве. Так что местные застройщики будут чрезвычайно рады «зацепиться» за возможность облагородить Воронеж.
Что это дает простому воронежцу?
Даже если он и не строитель, который может немало заработать на застройке определенных территорий, плюсов в этой программе видится гораздо больше, чем минусов. Во-первых, город наконец-то прекратит расти только вширь. Немного притупится острота проблемы транспортного обеспечения жителей. Нагрузка на многие энергосистемы должна относительно снизиться: скажем, не нужно будет прокачивать по километрам труб тот же теплоноситель.
Во-вторых, необходимая социальная инфаструктура (школы, детсады, больницы и т. п.) окажется в шаговой доступности: даже если пока подобных заведений еще не построено, то они уже существуют поблизости. В-третьих, зеленые территории, о сохранении которых так печется большинство горожан, хотя бы на некоторое время останутся нетронутыми.
Если же заявленные программы будут реализованы на 100 %, то и «волки» будут относительно сыты — застройщики смогут реализовать значительную часть квартир (территории-то уже освоенные), и «овцы» в лице потенциальных новоселов не станут испытывать непомерную финансовую нагрузку и с удовольствием станут переселяться на уже бывшие «депрессивные» территории.
