По данным исследования рынка новостроек Воронежа, проведенного маркетинговым агентством «БезВоды», в текущем году местные застройщики сдали в эксплуатацию более 14 тысяч квартир. Из них, 8735 квартир - в домах эконом-класса, 5464 - в комфорт-классе, 29 - в элитной застройке.
Цена за квадратный метр варьируется от 64 000 в пригороде до 152 000 рублей в центре Воронежа и других востребованных локациях. На рынке строящегося жилья в столице Черноземья средневзвешенная* цена в новостройках в сентябре по городу составила 100 792 рублей за квадратный метр. Неудивительно, что при таком объеме предложения и разбросе цен, потенциальный покупатель попросту теряется…
О том, что такое классы новостроек и как не ошибиться в выборе будущей квартиры, рассказала руководитель отдела продаж СК «Акцент» Инна Двоеглазова.
- Инна Юрьевна, скажите, что такое класс жилья, и чем отличаются друг от друга новостройки разных классов?
- Классы жилья основаны на инженерных, технических и архитектурных характеристиках жилого комплекса, которые напрямую влияют на цену квадратного метра. По этим качествам Российская Гильдия Риэлторов (РГР) условно разделила жилье на 4 класса: эконом, комфорт, бизнес и премиум. У каждого из них свои характеристики и преимущества. Цена за квадратный метр соответствует классу жилья - чем выше класс, тем дороже.
Кучно стоящие панельные многоэтажки на окраине города - это типичный эконом-класс, который в последнее время принято обозначать термином «стандарт». Самый дешевый из четверки. Низкую стоимость квартиры получают благодаря экономии на всех этапах строительства. Экономия начинается со стоимости земельного участка, поэтому выбранные районы не отличаются развитой инфраструктурой. Автобусные остановки, школы и больницы могут быть далековато от дома. Здесь типовые планировки, невысокие потолки (2,6 м), маленькие площади.
Квартирка 30 квадратных метров - популярный вариант. Кухни и прихожие очень компактные - 5-7 квадратных метров. Придется тщательно подбирать мебель, чтобы максимально эффективно использовать маленькое пространство. Велика вероятность, что придется сразу выравнивать стены, менять стеклопакеты, все время слышать разговоры за стенкой. При строительстве таких домов используются самые дешевые стройматериалы. Подъезды чаще всего просто покрашены обычной краской. Не стоит ждать и разнообразия спортплощадок, мест для отдыха - благоустройство дворов выполняется скромно.
- А что вы скажете про комфорт-класс?
- Комфорт - самый востребованный класс жилья. Он чуть дороже эконома, но ощутимо лучше по характеристикам. Доля рынка новостроек комфорт-класса в последнее время стремительно растет. Жилье комфорт-класса, как правило, находится в спальных районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Чаще всего рядом расположены школы, садики, супермаркеты, поликлиники, остановки общественного транспорта. Площади однокомнатных квартир - 35-40 квадратных метров, возможна перепланировка.
В комфорт-классе можно рассчитывать на кухню от 10 квадратных метров и больше. Высота потолков - от 2,7 метра.
Комфорт-класс предполагает более качественную предчистовую отделку: выровненные стены и полы, добротное остекление. Подъезд может быть декорирован специальной штукатуркой с антивандальными свойствами. Фасад дома сдержанно-элегантный или задорно яркий - это зависит от концепции ЖК.
Парковка, как правило, наземная, иногда предусмотрена крытая часть - для защиты от солнца и осадков. Территория ЖК может быть огорожена, чтобы предотвратить въезд чужих автомобилей. Во дворе качели, горки для малышей, многофункциональная спортивная площадка, элементы благоустройства для спокойного отдыха.
- Насколько оправдывают свою стоимость квартиры в бизнес-классе?
- У комплексов бизнес-класса продуманная концепция, требовательные покупатели, повышенная цена за квадратный метр. Стоимость оправдана соответствующим качеством и комфортом.
Жилье бизнес-класса представлено преимущественно в центральных районах города. Развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность являются обязательными условиями. С точки зрения архитектуры, безусловный критерий – уникальная авторская концепция проекта. Жилые комплексы в этом сегменте отличаются оригинальной отделкой из натуральных, экологичных, долговечных и энергосберегающих материалов.
Квартиры бизнес-класса характеризуются свободной планировкой и большой площадью, просторными кухнями и балконами. Часто на последних этажах установлены панорамные окна, из которых открывается прекрасный вид на город. Благодаря использованию качественных строительных материалов и современных технологий строительства это жилье теплое и с хорошей звукоизоляцией. Однокомнатные квартиры по 50-60 квадратных метров - норма для бизнес-класса. Потолки от 2,8 метров. Кухни минимум по 15-17 «квадратов». Часто можно увидеть свободные планировки: будущий хозяин сам выбирает, в каких местах сделать перегородки. Количество комнат от 1 до 5. В многокомнатных квартирах несколько санузлов.
- На фоне роста стоимости жилья, инвестиции в недвижимость становятся все более привлекательными. Квартиры какого класса стоит рассматривать в качестве инвестиционных?
- Самым удачным активом для инвестиций считаются 2-х и 3-комнатные квартиры евроформата (с одной/двумя спальнями и кухней-гостиной), готовым или предчистовым ремонтом в новостройках от надежных девелоперов в развитых районах с хорошей транспортной и прочей инфраструктурой. Популярны также 1- и 2-комнатные квартиры с классическими планировками. В идеале дом должен быть не ниже комфорт-класса - квартиры в таких новостройках растут в цене быстрее всего.
Идеальным объектом для инвестиций может стать новостройка в «старом» районе со сложившейся инфраструктурой. Спрос на такое жилье всегда объективно высокий. Здесь не придется ждать, когда район обустроится, обрастет необходимыми для комфортной жизни опциями.
Если планируется сдавать инвестиционную квартиру в аренду, стоит обратить внимание на локации рядом с вузами и в пешей доступности от остановок общественного транспорта. Первичный рынок жилья приоритетнее для инвестиций - здесь больше предложений, стоимость квартиры растет по мере строительства дома и появления рядом с ним объектов инфраструктуры. Чем раньше приобретена квартира, тем дешевле она обойдется хозяину.
Оптимально покупать новостройки на уровне котлована. В этом случае, есть шанс продать актив уже на этапе ввода дома в эксплуатацию с приличной разницей от первоначальной стоимости. В новостройках более удобные планировки, новые коммуникации, подъезды с консьержами, колясочными и прочими «фишками», благоустроенные дворы. Что же касается класса дома, то в качестве инвестиционного объекта оптимально подходит комфорт-класс.
- В IV квартале 2024 года СК «Акцент» вводит в эксплуатацию ЖД комфорт-класса «Северное Сияние» в Коминтерновском районе. Подойдут ли ваши квартиры в качестве инвестиционных?
- Однозначно. Главными плюсами квартир в «Северном Сиянии» являются продуманные планировки евроформата и локация. Дом находится на Бульваре Победы, 12Б. Это район старой застройки с развитой инфраструктурой, в ближайшее время здесь не появится конкурентных новостроек – и это однозначный плюс для потенциальных инвесторов. Стоимость квадратного метра в «Северном Сиянии» будет только расти.
Сейчас наши квартиры продаются по цене от 99 до 124 тыс. рублей за квадратный метр, площадь квартир от 38 до 95 метров. В двух- и трехкомнатных квартирах проектом предусмотрено 2 санузла, высота потолков 2,76 м, увеличенные оконные проемы, застекленные лоджии. На первом этаже имеется место для консьерж-зоны или колясочной. В трех минутах ходьбы – остановка общественного транспорта, в пешей доступности несколько парков, ТРК «Арена», гипермаркет «Линия», 3 общеобразовательных школы, 6 детских садов и более 10 развивающих детских центров. В ЖД «Северное Сияние» будет собственная крышная газовая котельная, что тоже придает объекту дополнительную инвестиционную привлекательность, так как снижает стоимость коммунальных услуг. Кроме того, начавшееся в Воронеже строительство дублера Московского проспекта, сильно разгрузит транспортную инфраструктуру района. Можно с уверенностью сказать, что в ближайшие годы цена квадратного метра в «Северном Сиянии» будет расти быстрее инфляции.
- Стоит ли покупать инвестиционное жилье в ипотеку?
- Планируя инвестировать свои накопления в недвижимость, сопоставьте их сумму, уровень доходов и цены на рынке недвижимости. Это поможет понять, какую квартиру вы сможете приобрести, в том числе, в ипотеку. Сейчас в России действует несколько льготных ипотечных программ: льготная ипотека на новостройки для всех граждан, семейная ипотека, IT-ипотека.
После этого можно приступить к выбору объекта с оптимальным соотношением цена/ качество и учетом цели инвестиций - перепродажа, сдача в аренду.
При выборе квартиры непременно обратите внимание на окружение жилого комплекса: транспортная доступность, близость к паркам и объектам социальной инфраструктуры – школам, детским садам.
Подписывайтесь на наши группы в Дзен и в социальных сетях: ВКонтакте, Одноклассники и Телеграм.
