Частные инвесторы говорят: «Хватит чрезмерной заботы. Пускай будут риски. И возможности тоже».
Согласно опросу, проведенному ВЦИОМ в прошлом году, жилье является самым популярным способом вложения средств у россиян. Половина опрошенных (49%) при наличии крупной денежной суммы приобрели бы жилье. Среди них 66% проживали бы в квартирах самостоятельно, а треть (29%) хотели бы в последующем сдавать их в аренду. Вторым по популярности способом вложения средств является покупка земельного участка (20% респондентов). Большинство семей хотели бы купить жилье для собственного проживания, а не в инвестиционных целях, но это не значит, что люди не хотят инвестировать в недвижимость. Это говорит о том, что существуют законодательные препоны для такой деятельности.
Когда в 1999 году вступил в силу Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», желающих участвовать в жилищном строительстве, оказалось очень много. Граждане бросились скупать недвижимость на стадии «котлована», и некоторым действительно удалось получить квартиру за небольшие деньги. Но вскоре строительные компании начали злоупотреблять доверием инвесторов.
В этой ситуации логичным стало внедрение 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В законе появились понятия «застройщик», «объект долевого строительства», «целевой кредит (целевой заем)» и «проект строительства». Обязательной стала регистрация в Росреестре объектов долевого строительства (исключающая двойные продажи). Наряду с таким полезным нововведением появилось и сомнительное требование к застройщику: «имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности». Этот пункт закона закрыл двери перед новыми участниками рынка, начать дело «с нуля» стало попросту невозможным. Отрасль оказалась в руках крупных игроков, инициатива и прибыль многочисленных мелких инвесторов перешла к застройщикам.
Специалист по коммерческой и элитной недвижимости МИЭЛЬ Владимир Купряков на вопрос о том, какой застройщик лучше, крупный или мелкий, ответил так: «Хорош тот, кто выполняет принятые на себя обязательства, не нарушает сроков, использует финансирование по назначению. Большая это компания или маленькая, не так уж важно. В конце концов, часто гиганты отрасли являются в конкретных проектах лишь номинальными участниками, непосредственным же исполнителем выступает юрлицо, созданное для реализации отдельного, порой единичного проекта. Вектор на укрупнение, безусловно, существует. Но является ли это залогом надёжности?»
Полностью злоупотреблений со стороны застройщика закон не исключает до сих пор. В первую очередь это связано с обесцениванием средств на эскроу-счетах и неутвержденной законом формой договора долевого участия.
В любом бизнесе есть риски, это нормально. Так может не стоит препятствовать мелким частным инвесторам вкладывать средства в строительство?
