Из-за высокой инерционности этого бизнеса жилье и в кризис продолжали строить высокими темпами, и даже более высокими, несмотря на резкое падение спроса и уход с рынка спекулятивных инвесторов: разрешений на строительство в 2016-м выдано больше, чем в 2015-м. Теперь этот рынок явно затоварен: в новостройках сегодня — самый большой объем предложения за всю историю рынка. Куда девать огромное количество неликвидного товара и как платить за него налоги — ясности нет.
В ожидании козы
В Воронеже труба пониже, а дым пожиже, но суть проблемы та же: затоваривание, которое не спасают активная реклама, невиданные скидки и бонусы, «черные пятницы», и словесные интервенции чиновников, банкиров, риэлторов и строителей.
Назревающий крах подтвердил на круглом столе фирмы «Bayer» крупный воронежский производитель сельхозпродукции, с удовольствием заявив, что время строительных лобби во власти уходит, и на смену им идет не менее мощное лобби продовольственных корпораций.
У тяжелой палки кризиса в строительстве два конца. С одной стороны, многие воронежцы могут порадоваться, что цены на жилье упадут так сильно. Могут позлорадствовать, что обогащению строительных магнатов, замешанному на спекуляциях «инвесторов», приходит конец. Но вот беда: около 3 миллиардов рублей перечисляют строители в городской и областной бюджеты; на работе одного их сотрудника завязано 25 человек из смежных отраслей, а в строительной сфере трудятся порядка 100 000 человек. До 50% всего воронежского бизнеса зависит от этой сферы — мебель, транспорт, банки, проектирование, строительные и отделочные материалы. Торговлю тоже можно сюда отнести.
То есть, это крах не только магнатов, но и огромного числа простых воронежцев и их семей; уж о бюджетах города и области и говорить не будем — никто ж не воспринимает их как народный общак, своим его считают разве что чиновники.
Иначе говоря, цены-то на жилье упадут, как никогда, вот только покупать его будет некому. Даже по дешевке. Сегодня «однушка» в новостройке Воронежа стоит миллиона полтора, а через некоторое время упадет до 900 тысяч — кого тогда можно соблазнить покупкой даже по ипотеке? Это как в «Нашей Раше»: радостно купил в кредит телевизор, подешевевший с 18 до 15 тысяч, а завтра его продают уже за 12, но проценты надо платить с 15.
Оказывается, соблазнить можно. Многие воронежцы готовы рискнуть и сегодня же получить отдельное жилье, даже если владеть им придется на паях с банком и с туманными перспективами на право собственности. Центробанк подсчитал, что за 2016-й в Воронежской области выдано 13 743 ипотечных кредита на 19,9 млрд руб.; за год их объем вырос на четверть! Общий долг воронежцев по ипотеке достиг 57 млрд руб., при этом просрочка мизерная — всего-то 627 млн, чуть больше процента. Хорошо живем!
Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) исследовало в регионах размеры семейного дохода, который позволяет «комфортно» обслуживать ипотеку: соотношение платежей к доходам должно быть максимум 1/3. В Воронежской области при платеже за ипотеку 16 140 руб. в месяц семейный доход должен быть от 53 800 руб. (в среднем по России — от 73 100). Финуниверситет выяснил, что у 10% российских семей в городах есть непогашенная ипотека, при этом они тратят 39% своих доходов на платежи по ней, что больше «комфортного» уровня от НБКИ. То есть, грань допустимого риска превышена массово, что и приводит к накоплению у банков «ипотечных» квартир — чьей-то несостоявшейся мечты.
Объем ипотечных долгов наверняка будет расти и дальше благодаря снижению ипотечной ставки. Минстрой объявил, что ожидает в этом году ее рекордно низкий уровень — 9,7–9,8%, несмотря на завершение госпрограммы по субсидированию ипотеки.
Прогноз АИЖК более осторожен: ставки по ипотеке к концу года опустятся до 11%, и только в 2018-м — ниже 10%.
А вот строители опасались, что ужесточение политики банков и падение реальных доходов граждан поднимут ставку по ипотеке в этом году на 1,5–2%, а в регионах еще выше. Вопреки этим опасениям Сбербанк с 20 февраля снизил ее до 10,9% при покупке жилья в новостройках, а в марте провел серию пресс-туров по новостройкам Воронежа, Липецка, Тамбова и Курска и предложил ставку 10,4% при электронной регистрации сделки, сообщив, что за январь в Воронеже выдано на 13% больше жилищных кредитов, чем год назад. Благосостояние воронежцев растет на глазах. Или растет житейский принцип «однова живем!». А исследования «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU» или объявления о распродаже банками залоговых квартир доходят далеко не до всех получателей ипотеки.
В России средняя ставка по ипотечным кредитам начиналась с 40% в год, упав к середине «нулевых» до 14%, а к 2007-му до 12%, но в кризис 2008-го снова выросла. Господдержку ипотеки приняли после резкого повышения ключевой ставки ЦБ до 17% в декабре 2014 — тогда стоимость ипотеки в новостройках взлетела до 20%, сделав ее неподъемной. Программу планировали до 1.01.2017, но продлили до марта 2017-го. После решения о господдержке на рынке ипотеки возник настоящий бум: россияне будто торопились «надышаться» воздухом собственного жилья, пока гром не грянул и мужики не начали креститься при появлении судебных приставов. В 2016-м общий долг россиян по ипотеке достиг 3,9 трлн руб., из них просрочены платежи свыше 66 млрд руб. (+39% за год), из которых 37% просрочено более 90 дней — рост «токсичных» долгов за год превысил 20%. Воронежская область стала лидером Черноземья по ипотечным долгам, и многие воронежцы попали в ситуацию, как в скетче «Уральских пельменей»:
«Зато мы живем в двухкомнатной
Нашей с банком квартире!».
Строители тоже плачут
С этого года в Подмосковье ввели налог на непроданное жилье — 2% от кадастровой стоимости. Там власти насчитали 5432 непроданных квартиры в домах, принятых в эксплуатацию. Их общая кадастровая стоимость превышает 20 млрд руб. и может принести бюджету области ~440 млн руб. Чтобы не лишиться их, владельцам такого жилья надо срочно его продать. Или втюхать банку за невозвратные кредиты. Если удастся. Потому что банки нынче тоже не дураки — брать не очень-то ликвидное жилье. ВТБ-24, например, в прошлом декабре выставил на торги больше сотни залоговых объектов, но успехом похвалиться не мог: цены были выше рыночных, а покупка на таких торгах чревата: отчаявшиеся «партнеры» банка порой категорически отказываются освободить объект, о чем новый владелец узнает лишь после покупки. А еще они могут через суд оспорить переход права собственности к банку и даже саму процедуру аукциона — на это у них есть по закону три года с момента взыскания.
Все это дополнительно давит на сильно перегретый рынок, и один из воронежских строителей так оценил новый налог: давайте, добивайте!..
Сомненья прочь! Уходит в ночь…
В январе 2017-го ставки по ипотеке на новостройки снизились до 12,25–12,85%. А на прошлой неделе Сбербанк заявил, что снижение до 10,4% заметно активизировало рост заявок на ипотеку. Банк ВТБ к этой радости добавил свои «пять копеек»: в 2017-м рынок должен вырасти за счет отложенного спроса на ипотеку, восстановления экономики и роста покупательской способности. И что долгосрочный ориентир в 7–8% годовых ставки по ипотеке вполне реален, если Центробанк удержит инфляцию на уровне 4%. Но не сразу, надо потерпеть.
А мы — денег нет, но держимся, как и завещал наш мудрый премьер-министр, и экономим на всем, включая детей. Воронежстат подсчитал, что реальные доходы воронежцев в 2016-м упали на 7,3%, средняя зарплата в 2016-м снизилась до 26 200 руб.; в целом по России она заметно выше: 36 073 руб.
Откуда ж вдруг возьмутся в Воронежской области покупатели жилья? Разве что Минобороны купит для отставников... Не так давно прошла информация, что военные купят в Воронеже около 800 квартир, и знакомый риэлтор оценил это так: не хочу быть акционером ОАО «Газпром», как Семен Слепаков, не хочу быть Александром Трубниковым в мутном, скандальном и опасном дорожном департаменте, а хочу быть тем чиновником, который определит фирму-поставщика этих восьмисот квартир, — все материальные проблемы моей семьи на этом закончились бы раз и навсегда.
А теперь еще и «ИРН-Консалтинг» фактически предрек агонию строительной сферы, из-за которой потеряют в доходах десятки, если не сотни тысяч воронежцев.
Несмотря на нехорошие тенденции, глава Минтруда Максим Топилин твердо пообещал, что доходы населения в 2017-м будут расти. А первый вице-премьер Шувалов доложил президенту, что субсидирование ипотеки заканчивается. Задача, мол, решена, инфляция низка, и банки уже предлагают ипотеку от 12% годовых, чего и добивалось правительство, и, если инфляция будет под контролем, в 2018–2019 годах ставки по ипотеке упадут до 7–8%; покупай — не хочу.
Путин же объявил, что в этом году есть все шансы не только восстановить утраченные зарплаты (про пенсии он почему-то не обмолвился) и покупательскую способность россиян, но и «приподняться». Он еще в прошлом августе на встрече с президентом Сбербанка Грефом настоятельно советовал россиянам брать ипотеку, не дожидаясь снижения ставок. Греф тогда согласился с Путиным — а то, мол, из-за снижения ставок жилье наверняка подорожает. И кто-то из россиян ему поверил… А уж президента тогда послушались и охотно брали ипотеку, хотя в Воронеже риэлторы отмечали, что отложенный спрос на новостройки, на который надеялись застройщики, исчерпан и перешел в обмены на вторичном рынке.
Все большие боссы считают низкую инфляцию и снижение банковских ставок заслугой правительства. Да, оно в последние годы целенаправленно потрошило карманы россиян — даже пенсии и социальные пособия «реструктурировали», уже замахнулись на материнский капитал, и ценам стало просто некуда расти.
Поэтому и собственная крыша над головой остается для многих несбыточной мечтой.
