Как вызвать спрос на рынке жилья

Молитва о денежном дождике

Прошедшей осенью на рынке недвижимости было половодье информации. Многие воронежцы, мечтающие о собственной крыше над головой, могли бы растеряться от изобилия фактов и мнений. 

Молитва о денежном дождике

С одной стороны, ситуация на рынке аховая, покупателей с живыми деньгами риэлторы и строители завлекают разнообразием скидок и бонусов. С другой стороны, риэлторская фирма «Трансферт» в середине ноября объявила, что ожидает в конце года ажиотажный спрос на жилье, потому что Центробанк РФ объявил о программе «количественного смягчения», допэмиссии 1 трлн рублей. Рубль, мол, опять упадет к доллару - следовательно, цены на квартиры могут вырасти на 20%. Так что потенциальным клиентам надо бежать покупать квартиры, тем более, что строители будут им очень рады и осыплют подарками.

У многих возникли вопросы: а что, разве этот триллион пустят на зарплаты-пенсии или социальные выплаты? Нет, правительство социалку, наоборот, урезает со всех сторон, фактически режут и зарплаты с пенсиями. Еще и новые налоги лихорадочно сочиняют на радость олигархам и охотникам на бюджетные деньги и на горе остальному населению. А вот придворный бизнес рад триллиону и уже размечает этот пирог. Если деньги пойдут на так называемую «докапитализацию» банков, как обычно, или на войну с ИГИЛ (организация, запрещенная в РФ), то нам-то какая с них радость, кроме потенциальных терактов? «Отрицательный рост» ВВП в России означает одно: производство и доходы россиян будут еще долго падать, а безработица расти. То есть, инфляцию-то триллион пополнит, а карманы населения – нет.

Тучи над городом стали

Гендиректор фирмы «Электронжилсоцстрой» Юрий Гайдай в ноябре оценил падение спроса на рынке нового жилья Воронежа в 50% и обрисовал такие перспективы грядущего катаклизма:

- на работе 1 строителя завязано 25 человек из смежных отраслей;

- 100 000 человек работают в сфере строительства в Воронеже (средняя зарплата 34 800 рублей); считайте сами, сколько семей и какая часть населения пострадают от ее паралича;

- 250 млн рублей ежемесячно перечисляют строители в городской и областной бюджеты (могли бы, конечно, намного больше перечислять, но большинство сделок с новыми квартирами в ГУЮ регистрируют не по рыночной цене, а в 2-3 раза меньше - на лукавый миллион; таковы уж особенности национальной экономики и ее фискальной системы – А.Я.).

Гендиректор фирмы «ПГС проект» Виталий Горбанев оценил перспективы тоже печально: до 50% всего воронежского бизнеса зависит от строительства - проектирование, строительные и отделочные материалы, транспорт, мебель, банки; кризис душит и торговлю. Воронежстат, в частности, подсчитал, что в этом году розничная торговля упала на 5,7%. По прогнозам экспертов, спад в торговле может в следующем году достичь 10%, а грузовые перевозки грозят обвалиться в 2-3 раза. И это без учета оголтелой системы сбора дани с дальнобойщиков «Платон». Программное обеспечение которого настроено собирать дань не только с фур, но, со временем, и с любых остальных колес.

Анатолий Шмыгалев, компания «Инстеп»: есть опасность появления обманутых дольщиков. Некоторые фирмы уже сейчас не могут достроить. Они рассчитывали распродать долевку и профинансировать завершение объектов. А распродать не удалось, банки тоже не дают кредиты, и незавершенка зависла.

Все эти тучи развел руками президент Гильдии риэлторов Черноземья Алексей Гунькин: на рынке недвижимости есть предпосылки не только для стабилизации спроса, но даже и для роста его на 5-10%. Может возродиться и спрос инвесторов: скидки на жилье сейчас достигают 25% в «черные понедельники», а в будущем квартиру можно будет продать по рыночной цене, без скидки.

Кому и когда можно будет с выгодой перепродать квартиру, Гунькин не сообщил. А данные по рынку, извините, нехорошие.

Все на распродажу!

10 июля на рынке недвижимости Россия произошло историческое событие – «черная пятница»: масштабная распродажа жилья в Москве и Подмосковье. Несмотря на огромные скидки и бонусы, «пятница» провалилась: продать удалось меньше 10% объектов. Зато в Воронеже строительная фирма «Агропромстройкомплект» депутата гордумы Николая Образцова объявила, что построит сразу два жилых квартала экономкласса в Сомово и Боброве общей площадью 55 тысяч кв. м. Проект заявлен в госпрограмму «Жилье для российской семьи»: оно должно продаваться не дороже 30 000 руб. за кв. м. Сдать дома обещают летом 2016-го.

Ведущие фирмы Воронежа ударными темпами гонят на рынок новые дома, кварталы и целые микрорайоны. Видимо, надеясь вскочить на подножку поезда с госпрограммами - больше надеяться не на что. Но госпрограммы сжимаются шагреневой кожей.

Правительство РФ Московской области в августе сообщило о полном исчезновении покупателей, способных сразу оплатить новую квартиру - не только в Подмосковье, но и по всей России; 85% покупателей - ипотечные, 15% - сделки по взаимозачетам с подрядчиками и смежниками. Но власти, похоже, смирились с будущим параличом строительной отрасли: пришла проруха и на ипотеку. Совет при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья (!) от испуга о новой армии обманутых дольщиков предложил полностью отказаться от схемы долевого строительства. Чтоб вообще не осталось дольщиков - ни обманутых, ни довольных!

Банки тут же насторожились и начали сворачивать кредитование строителей.

В Воронеже гендиректор строительной фирмы «Финист» Сергей Лукьянов заявил, что этот закон нереалистичен; объемы ввода жилья сразу упадут минимум вдвое, а это неизбежно взвинтит цены.

Правда, объемы ввода и так обречены на обвал, когда строители переварят накопленный жирок и полученные кредиты. А мечтающих о собственном жилье ростом цен не напугать: у них и так денег маловато, и правительство делает все, чтоб карманы их опустели окончательно. Во имя международного престижу.

Бурная осень

В сентябре воронежский ДСК оценил падение спроса на жилье в 30% – у ДСК, понятно, труба повыше и дым погуще, чем у остальных. И объявил, что построит в самом центре Воронежа две группы зданий от 13 до 25 этажей.

Одновременно правительство РФ заявило об отказе от долевого строительства к 2020 году: пусть строители торгуют только готовым жильем, а их прогнозы, что цены вырастут на 25% и даже 40% - спекуляция; за ценами строго присмотрит ФАС. Да и покупательский спрос не даст им разгуляться.

Но мы-то знаем, как ФАС присматривает за ценами – что на бензин, что на гречку: «согласие есть продукт при полном непротивлении сторон».

Финансирование строительства теперь будет идти только через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. Господдержка ипотеки со льготной ставкой 12% закрывается 1.03.2016. Действовала она меньше года; кто не успел, тот опоздал.

Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ радостно предложили правительству свое решение проблемы: пусть дольщики кладут свои денежки в эти банки; там их заморозят до завершения строительства. Мало банкам «докапитализации»; доходы строителей им тоже не помешают. Депутат Госдумы Хинштейн тут же подсчитал, что это приведет к подорожанию 1 кв. м жилья на 45%.

Риэторская фирма «Фасад», как и Гайдай, оценила падение в 2015-ом спроса в Воронеже в 50%; закрытие программы льготной ипотеки обвалит его в 2016-ом еще на 20%.

В октябре «Трансферт» признал, что в сентябре вместо традиционного подъема цены на жилье в Воронеже ускорили падение. Но фирма «Выбор» объявила о планах завершить работу над 150 000 кв. м жилья в Воронеже до конца этого года, а до 2020-го построить 2,9 млн кв. м - почти по 600 000 кв. м в год. В частности, «Выбор» построит два жилых квартала из 18-ти и 26-ти этажных домов вдоль Московского проспекта - 4 380 квартир. Плюс детский сад на 120 мест, торговый центр и два паркинга на 280 мест.

Воронежцы удивлялись: а школа? Да и один детсад на 4380 квартир – это грустно. А поликлиника? А пробки? Сейчас на работу приходится долго добираться, а как тогда?.. Да и кто там покупать-то будет квартиры, если уже сейчас половина новостроек пустует? Но у мэрии и строителей лишь одно на уме! В октябре сенатор от Воронежской области Лукин (ДСК) сообщил, что больше половины населения готовы улучшить свои жилищные условия. Квартиры с господдержкой ипотеки строят в Отрадном, Шилово, Озерках, предполагается и в Ямном, и вряд ли льготную ипотеку отменят.

Воронежстат: за 3 квартал 2015-го в Воронежской области введено в строй более 1 млн кв. м. жилья - 14 400 квартир и 11500 кв. м общежитий.

И снова «Трансферт» продемонстрировал выдающийся оптимизм: спрос на вторичку в Воронеже возобновится в ближайшие годы – сразу после того, как цены на первичку пойдут в гору. А сейчас самая пора для покупки новых квартир!

«Трансферту» возразил гендиректор стройфирмы «Экспресс-Воронеж» Мешков: спрос уже упал на 70%, и продажи в ближайшие полгода будут только падать.

В октябре Центробанк объявил страховым компаниям: у кого нет миллиарда рублей в уставном капитале, пошли все в…! Расценки их поднялись в разы, и в Воронеже перестали продавать любую долевку. «Трансферт» тут же спрогнозировал: цены могут вырасти!

Опрос соцагентства «Ваше мнение!» показал: 78% воронежцев не могут купить жилье, 10% снимают его, 9% могут купить жилье только по льготной ипотеке. По данным компании «Финэкспертиза», средней зарплаты воронежца в 25 200 рублей хватает на покупку лишь 0,51 кв. м вторички.  «Трансферт»: в октябре средняя цена на жилье в Воронеже снизилась на 0,63% за квадратный метр (в сентябре снизилась на 0,57%) и составила 48 567 рублей. Хотя город заставлен баннерами застройщиков с предложениями гораздо более низких цен.

Агентство «4 комнаты»: «вторичка» упала в цене до 20%. И падение продолжается.

Воспоминание о будущем Воронежа

В Москва цены вместо традиционного роста всю осень продолжали падать. Вместе со спросом. Рынок переполнен предложениями от застройщиков и ипотечных заемщиков, не сумевших обслуживать кредиты. На рынок выходят все новые жилые комплексы, и потенциальные покупатели ждут, когда цены еще упадут. Два года назад «однушка» у метро «Варшавская» стоила 7,3 млн руб., и на нее было полдюжины покупателей; сегодня там же такая же продается за 6,5 млн, но покупателей нет.

К «инвесторам» пришла расплата за участие в пирамиде: они в среднем потеряли половину вложенных ранее средств. На вторичном рынке в Москве практически исчез спрос на квартиры без ремонта даже при скидках 15-20%. Капремонт не приводит к повышению цены, а лишь повышает ее ликвидность. До 90% сделок на вторичном рынке - с длинными цепочками участников, улучшающих свои жилищные условия. Им нужно сразу там жить, а не устраивать долгий капремонт. С рынка ушли частные инвесторы, которые покупали «убитые» квартиры, наводили лоск и продавали на 10–15% дороже. Сейчас на каждые десять объектов в продаже находится меньше двух потенциальных покупателей.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Популярно в соцсетях

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру