Недвижимость – самой дорогой товар в жизни подавляющего большинства воронежцев. И товар этот достиг высокой степени безумства: «черновая» коробка в Воронеже стоит дороже больших по площади и полностью благоустроенных квартир во многих странах Европы, зарплаты и пенсии в которых нам и не снились. Никакой цивилизованности на этом рынке в России за четверть века так и не возникло. Продавцам главное – поддерживать иллюзию, созданную спекулянтами-инвесторами, что цены на жилье могут идти только вверх, несмотря на временные остановки или даже снижения, и жилье можно использовать как депозит под высокий процент. Это на западе они могут годами падать, как в Италии и Испании, например, а в России – никогда! Только вперед! Никто не слышал признаний застройщиков и риэлторов в первую волну кризиса, что цены упали до 30%. Ибо для них отрицательный вектор смерти подобен. Признания случились потом, когда цены вновь поплыли вверх.
Сегодня, когда скрыть паралич на рынке жилья и снижение цен уже невозможно, в СМИ появились бодрые статьи и оценки «экспертов», что все это, мол, фигня, скоро будет новый рост, пуще прежнего, и кто купит недвижимость прямо сейчас, тот мудрец и молодец.
Вот что сообщают сегодня «эксперты» в статьях, размещенных в воронежских СМИ «на условиях информационного сотрудничества».
«Сезон традиционного роста спроса не смог на этот раз поднять цены на недвижимость.., средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в сентябре - 48 тыс. 96 рублей, в течение месяца она снизилась на 16 рублей (0,03%). Практически все квартиры сохранили цену фактически на прежнем уровне».
Конечно, 0,03% - это почти ноль. Так что все хорошо, прекрасная маркиза, несите свои денежки на Поле Чудес.
«Воронежцы в отличие от москвичей не ждут снижения цен на недвижимость
Стоимость квартир в Воронеже пока не поднялась и не опустилась, несмотря на традиционное оживление рынка в сентябре… «Ведомости» написали, что покупатели московского рынка недвижимости затаились в ожидании значительного снижения цен… В 2015 году рублевые цены могут упасть еще на 10%…
В Воронеже, по мнению риэлторов, цены скорее всего останутся на прежнем уровне, и вряд ли повторится ситуация 2008 года... Если в Москве люди ждут снижения цен, то у нас наоборот. Сейчас цены закрепились и воронежцы начали думать о покупке жилья».
Понятно? Наоборот у нас – расти будут цены; риэлторы не могут врать!
Неликвижимость
Мой опыт общения с риэлторами в новом веке печален. Хотя есть исключение: старый приятель, выходец из старейших воронежских фирм, не раз давал мне честные оценки и хорошие советы. Но в целом главное на этом рынке – вовсе не репутация.
Недавно пытался я обменять старую четырехкомнатную квартиру на двух- и однокомнатную. Но за полтора года так ее и не обменял, и пришлось идти через куплю-продажу.
Рынок недвижимости меня поразил. Я помню, как в 90-х риэлторы Воронежа стремились привести его к цивилизованным нормам, создать ассоциацию, объединить базы данных и бороться с криминалом… Тогда у них была вера в будущее, и они не знали, что страна придет к феодализму.
Рынок оказался более хищным, чем прежде.
В Северном районе новостройки залеплены предложениями квартир. При этом объявления частные, с трудным старческим почерком, кто-то постоянно срывает, а вместо них появляются компьютерные: срочно куплю квартиру в этом доме за живые деньги! И рядом - с тем же телефоном: срочно продам квартиру в этом доме! Эти «срочные» создают впечатление «горящих» квартир. Приятель-риэлтор сказал: ребята маржу ловят. Сегодня «чистый» покупатель на рынке – редкость, его надо холить и лелеять. Обычно «чистый» покупатель небогат: он покупает комнату в общаге или дешевую «однушку», продавец которой, добавив к его деньгам свои сбережения, военный сертификат или материнский капитал, покупает «однушку» получше или «двушку», а хозяин той – «трешку» и т.д. Цепочки длинные, и в каждой свои тараканы и форс-мажоры. Кто-то из участников умер или раздумал – и вся цепочка идет коту под хвост. Поэтому риэлторы цепляют клиентов предварительным договором или залогом.
Я давал объявления о продаже в «Камелот» и «Из рук в руки», искал в интернете, и здесь попадались реальные продавцы и покупатели, но и риэлторы не дремали, перехватывая выгодные предложения. Мне риэлторы тоже звонили и очень сомневались, что на такое жилье найдется покупатель. Надо, мол, сбавить цену, и сильно. Но я уже выяснил: эта цена – ниже средней.
Одна из риэлторских фирм приклеилась ко мне намертво. Назовем ее фирмой «Т». Милая, заботливая девушка регулярно звонила и предлагала посмотреть «двушку». Я объяснял, что сначала нам с женой надо продать свою, а потом мы б уж как-нибудь сами – вон, по всем новостройкам висят объявления о продаже. Но она так убедительно переставляла местами коня и телегу, что мы трижды отправлялись с нею смотреть квартиры. Она очень настойчиво предлагала нам выбрать «двушку» и заключить договор. А уж потом, мол, фирма «Т» найдет покупателя и на вашу старушку. При этом на вопрос «а торг уместен?» риэлторша с сожалением отвечала: увы, нет. Или: ну, тысяч двадцать максимум. А как же «покупатель – король на рынке»? Да никак. И ни разу она не допускала возможности обсудить цену квартиры непосредственно с ее хозяином.
Зашли мы в довольно известную фирму; назовем ее «С». Нас приняла начальница отдела, и мы стали рассказывать, что хотели бы разменять свою квартиру на… Тут начальница нас перебила и произнесла страстный монолог: да вы что? Да вы эту квартиру никогда не продадите! Дохлый номер! На треть надо цену снижать! Вам за нее дадут максимум две старых «хрущевки» - одно- и двухкомнатную! Или одну новую «двушку». Заключите договор с нашей фирмой, мы попытаемся ее продать, но…
Попытки возразить, что мы цены знаем, она решительно пресекла и долго еще размазывала нашу квартиру по полу своей фирмы. Пришли, понимаешь, с никудышной квартирой и еще чего-то хотят!
Подогрели, обобрали…
Тем временем милая девушка из фирмы «Т» сообщила нам, что нашла покупателя. Но надо бы сбавить цену тысяч на сто… А мы уже устали и согласились, и вскоре к нам пришли покупатели. Квартира их устроила, и риэлторша вскоре сообщила, что они готовы внести задаток. Назначили встречу в офисе фирмы для подписания предварительных договоров – давайте побыстрее, пока покупатель не передумал!
А за день до встречи покупатель сам позвонил нам. Он нашел мои координаты в интернете, и вечером они с женой пришли к нам домой. Мы выяснили: на купле-продаже нашей квартиры фирма «Т» зарабатывает 240 тысяч рублей!
Это был шок. Мы несколько раз проверяли свои подсчеты, но выходило все то же.
На следующий день мы отменили встречу в офисе и рассказали фирме «Т» все, что о них думаем. В ответ они мямлили, что их неправильно поняли, что овес нынче дорог, и вообще… Нет, все кончено; была без радости любовь, разлука будет без печали!
Знакомец-риэлтор так оценил ситуацию: обычно доход фирмы на одной сделке – тысяч тридцать. Ну, пятьдесят. Бывают удачи тысяч по сто, а порой даже двести; это вообще праздник! Двести сорок – это уже за гранью; наглость запредельная. Так что вас можно считать рекордсменами.
Но это же бизнес, ребята, он в стране у нас весь такой – чего вы хотите?
Мы за ценою постоим
Вновь мы погрузились в газеты и интернет, проклиная спекулянтов. На объявления наши откликались риэлторы и привычно хаяли квартиру, но теперь мы подняли цену до средней и твердо стояли на своем. План был такой: находим покупателя, потом ищем «двушку» и покупаем ее, а еще потом, сложив разницу с доплатой, купим однокомнатную у реального продавца. Сделку пусть проводят риэлторы, ладно, но их мы ставим перед фактом: мы сами нашлись, а вам нужно только оформить документы.
Между тем, на квартиру нашу стали появляться живые покупатели. Одни пришли посмотреть, другие, а третьи цену приняли и дали задаток. Все! Мы принялись искать себе «двушку». На рынке их полно, но каждый раз ею распоряжались риэлторы. Те самые, которые «срочно куплю-продам квартиру в вашем доме».
И вот мы нашли приличную «двушку», и фирма (назовем ее «А») позвала нас на встречу с хозяйкой квартиры. Мы даже взяли с собой задаток – те 50 тысяч, что дали нам покупатели.
Хозяйка, похожая на добрую бабушку, оказалась тоже риэлторшей и сразу объявила, что ей некогда, давайте быстрей оформлять документы. Мы и деньги уже достали, и начали бумаги заполнять, но скромно поинтересовались: а торг уместен?
- Нет! – категорически объявила бабушка. - Я и так вам по дешевке отдаю, только из душевной доброты и уважения к фирме «А»; фирма «Т» предлагала мне за эту квартиру на сто тысяч больше! У меня таких квартир знаете сколько!
На все попытки разговора по душам она отвечала поджатыми губами: мы, покупатели, здесь никто и звать нас никак.
Ее высокомерие вконец надорвало наши нервные системы. Мы отложили бумаги, убрали задаток и сообщили, что мы вообще-то не лохи и знаем, что сегодня на рынке пустых квартир – как донов Педро в Бразилии, так что целуйтесь вы с ними вплоть до будущего дефолта; пирамиды рушатся всегда, это лишь вопрос времени.
Тут она встрепенулась: что ж вы такие нервные все, ладно, я ж не зверь какой…
Но мы были уже за гранью компромисса, и бабушку послали. Искать лохов.
Самых честных правил
Фирму «Н» мы спросили: если покупатель и продавец сами нашли друг друга, а чистоту сделки проверяет по своей базе ГУЮ, то в чем, собственно, заключается работа риэлторов? И сколько стоит ваша работа по оформлению договоров, расчетам и «оптимизации» прохождения документов в ГУЮ?
И нам честно ответила фирма «Н»: семь тысяч руб.
Не двести, не сто, и даже не тридцать, а всего семь!
И мы поняли суть нынешнего рынка недвижимости – помимо, конечно, хамской пирамиды, на этажах которой «инвесторы» оперируют десятками квартир. Тут вот в чем беда: люди порядочные заведомо считают других тоже порядочными. Особенно пожилые, с еще советским воспитанием, в котором что-то было и поважнее денег, да и совесть еще не стала мифом. Таким людям легче потерять какие-то деньги, но не изводить душу на неприятные переживания. Тем более, что все риэлторы - такие милые, душевные люди…
Человек, купивший нашу квартиру, свою «двушку» продал пожилой паре и рассказал, как прямо на его глазах пару пенсионеров разводили «профи»: нагрели их тысяч на семьдесят! На ходу подметки резали: так, вам еще вот здесь надо заплатить, а еще вот пошлина, а тут – налоги… Старички темнели лицом, но покорно платили, и видно было, что хотят они только одного: чтобы все это поскорее закончилось.
Мы побывали на рынке этом, и теперь нас туда никакими коврижками не заманишь.
P.S. Я показал этот текст руководителям трех известных в Воронеже риэлторских фирм и предложил прокомментировать. Думал, они обрушат на меня свой праведный гнев: да как вы, мол, смеете, это ложь! Да мы – самых честных правил!..
Ничего подобного. Один долго объяснял: это как бы и правда все, но вы ж поймите, там много всяких нюансов… Понять эти нюансы я так и не смог.
Другой сказал: да ладно, сегодня новые квартиры идут влет, как горячие пирожки!
А третий заявил: ну и что? Наши клиенты – не обитатели общаг или «хрущевок», и не крестьяне, режущие последнюю корову; это люди солидные, у них время - деньги, и копейки они не считают. Да и скидку они получают хорошую, если оптом. И газеты им некогда читать, так что статью вашу они не увидят. А те, кто увидит, - не наши клиенты.
На том и расстались.