То есть, в Москве жилье дешевеет и строительство сокращается, а в Воронеже, наоборот, инвестиции в этот сектор нарастают. Понять это трудно. Весь год власть шарила по коробам и сусекам и без того обедневшего населения: рост налога на жилье, страховки, цен на бензин и «услуги» ЖКХ, платежи за мифический капремонт и т.д.; замахнулась и на святое - детские пособия и пенсии. Даже риэлторы говорят, что сейчас потенциальные клиенты не решаются на ипотеку: нарастают взаимные неплатежи и банкротства, сокращения рабочего времени и штатов, премий и зарплат. Зато инфляция, наоборот, растет. Взамен власть резко повысила зарплату и пенсии самой себе. Им надо: не на голодный же желудок нести ей тяжкий груз думы о народе.
Москва - не Россия: там зарплаты и пенсии иные, чем в Воронеже. Но есть давняя примета: погода у нас повторяет столичную с задержкой в один-два дня. И в связи с полной противоположностью векторов рынка недвижимости в нашем городе и Москве возникает вопрос: может, эти поезда не знают, что летят по одной колее навстречу друг дружке? Или это мы чего-то не знаем?..
Большие маневры
Распродажи россиянам знакомы. Крупные торговцы периодически устраивают акции «невероятных» скидок. От европейских они отличаются стойкой уверенностью населения, что торговцы сначала задерут цены своих неликвидов, а потом снижают их обратно на «праздничных» распродажах.
Рынок жилья в Москве в 2015 году упал на 30% и потерял до 40% сотрудников; надо было что-то делать. Вот, придумали: Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA устроила распродажу жилья в «черную пятницу», 17 июля. Прямо как Black Friday Real Estate в США - традиционная распродажа жилья со скидками до 90% в пятницу после Дня Благодарения; начало рождественского сезона распродаж.
В России с пятницы по воскресенье на сайте акции refriday.ru продавали со скидками 2,5 тысячи объектов в Москве и Подмосковье – коттеджи, апартаменты, земельные участки и квартиры от этапа котлована до готовых, с отделкой. На половину лотов предлагали ипотеку. Средние скидки - 10-15%, но были и до 35%. Покупателей сейчас мало, и продавцы рассчитывали, что распродажа привлечет тех, кто и так собирался купить квартиру, но отложил. Всего на сильно просевшем столичном рынке выставлено на продажу 25 млн кв. м жилья, но покупателей на них ищут днем с огнем.
Акция была организована просто: покупатель бронирует на сайте понравившийся лот и получает контакты продавца. За пятнадцать минут покупатель должен с ним связаться и подтвердить бронь. Квартира достается тому, кто забронировал ее первым. Некоторые застройщики требовали закрыть сделку за три дня акции, но большинство было согласно на неделю.
Впервые «черную пятницу» в России провели в 2013 году – не с жильем, а с ширпотребом. Хотели, как лучше, но получилось, как всегда; скидки зачастую оказывались липовыми: обещали до 90%, а оказалось - 25-30%. К тому же сначала продавцы подняли цены, а потом просто вернули их, надеясь, что лохи не заметят их наихитрейшую хитрость.
Лохи заметили, и фокус тогда не очень удался. Зато в декабре 2014-го, после обвала рубля, он стал успешным: торговцы обещали покупателям товары по «старым» ценам. Интернет-магазины Ozon.ru, Svyaznoy.ru, Lamoda увеличили свои продажи вдвое, а Savage – втрое! Но тогда часть населения в панике просто тратила обесценившиеся сбережения хоть на что-нибудь (потом, правда, многие безуспешно пытались вернуть покупки обратно).
В эту «черную пятницу» 26 крупных строительных компаний вывалили на прилавок свои объекты, грозившие стать неликвидом. Каждому застройщику участие в прецеденте обошлось в 300-400 тысяч рублей. Оно того стоило: на них поступило более 10 тысяч запросов. Запрос – не договор, но по четыре потенциальных покупателя на каждый объект – это безусловный успех.
Власти распродаже не обрадовались: они увидели в ней угрозу для себя. Правительство Московской области пригрозило проверить застройщиков, которые попытаются продать квартиры с большим дисконтом. Мы, мол, не корысти ради пугаем, а токмо волею избравшего нас населения: уж не пахнет ли большая распродажа митингами обманутых дольщиков? Квартиры продадут с большой скидкой, чтоб получить деньги здесь и сейчас, а там хоть трава не расти, и с завершением строительства могут возникнуть проблемы. Власти Подмосковья даже направили запросы в прокуратуру, ФАС и ФНС по факту проведения «черной пятницы».
Ряд крупных застройщиков (ГК «МИЦ», ГК «ПИК», «МОРТОН», ФСК «Лидер», Urban Group) отказались участвовать в распродаже: у нас, мол, цены и так рыночные, а со спросом нет проблем. И назвали «черную пятницу» (ЧП) попыткой сбыть неликвиды либо решить финансовые проблемы за счет еще больших в будущем. В совместном пресс-релизе этих фирм были слова «авральная распродажа», «демпинг» «неправильная стратегия», «серьезные проблемы застройщиков».
Крупнейшая в РФ строительная ГК «МОРТОН» поддержала правительство МО: мол, при нынешней рентабельности строительства в 15-20%, продавая с такой же скидкой, компания сработает в ноль или даже в убыток, а это неизбежно породит обманутых дольщиков.
Однако указанная «МОРТОНом» рентабельность напрочь противоречит состояниям строительных магнатов, легкостью их похода во власть (в Воронеже особенно) и тьмой коррупционных скандалов; один Полонский чего стоит!
«МОРТОН» сделала лояльную мину при явно плохой игре, намекая, что у нее-то проблем с покупателями нет. Но не объяснила, куда девать строящиеся микрорайоны при резком падении спроса на жилье.
Участники акции в ответ на подозрения поспешили уверить власти, что продаж ниже себестоимости не будет, на ряд лотов скидки вполне разумные, 5-10%, и могут быть не деньгами, а бонусами. Например, жилье с отделкой продается по цене лота без отделки. И вообще, жизнь выправляется: если в первом квартале от запланированной покупки жилья отказались 53% респондентов, то во втором квартале - всего 42%.
Воронежские риэлторы восприняли «черную пятницу» двояко: и хочется что-нибудь продать, и колется: потенциальные клиенты могут воспринять снижение цен как начало эпохи демпинга, и удерживать прежние цены будет невозможно. К тому же доходы населения и так упали до плинтуса, а правительство все наращивает давление на кошельки. Да и кто решится быстренько купить квартиру на сайте, если жилье покупается раз или два за всю жизнь? Люди обычно месяцами выбирают квартиру. А здесь организатор «черной пятницы» вряд ли несет юридическую ответственность за достоверность информации об участниках и их предложениях.
А мы – умы, а вы – увы
Итак, в сентябре в экологически привлекательных Сомово и Боброве фирма ВАПСК начнет строить жилые кварталы общей площадью 55 тысяч кв. м. Проект заявлен в госпрограмму «Жилье для российской семьи»: оно должно продаваться не дороже 30 тысяч руб. за кв. м. Сдать дома обещают летом 2016-го. Четыре 5-этажных и два 3-этажных дома общей площадью около 23 тысяч кв. м. появятся в Сомово на участке 0,74 га в лесу, на месте бывшего пионерлагеря «Орленок» Воронежского мехзавода. Изначально ВАПСК планировал строить дома повыше, но не договорился с «инстанциями». Этот квартал обойдется фирме в 800-1000 млн руб., а многим воронежцам – в ностальгию по детству: Дубовке приходит окончательный кирдык. Заповедный лес и Усманка давно уже идут под нож наживе, и скоро там совсем не останется места для детей.
ВАПСК жаловался, что бедным строителям придется нести большие расходы на строительство в Дубовке подстанций и коммуникаций, однако ни в СМИ, ни в интернете сочувствия от воронежцев он не получил. Наоборот, многие отметили, что вдоль детских лагерей дорога всего одна, узкая, расширить ее невозможно, а если в «Орленке» появится жилой квартал с толпой автомобилей, эта «дорога жизни» накроется медным тазом, и Дубовка задохнется. Но бизнесу эти проблемы по фигу, ему главное – сделать бабки.
Занялись в сети и арифметикой: 55000 кв. м умножить на максимальные 30 тысяч руб за кв.м = 1,65 млрд руб. А вложат два – это что, как в анекдоте про бульон от вареных яиц?.. А еще и инфляция нынче непредсказуема.
Владельцу ВАПСК депутату Н.Н. Образцову СМИ припомнили многоэтажку в центре Воронежа за «Спартаком», которую начали строить еще в 2003 году, но до сих пор не ввели в эксплуатацию. Заказчиком строительства были воронежские ГУ МВД и УФСБ (ведомственная поликлиника). Долгие годы шла свистопляска с правами на земельный участок, с этажностью дома и с реконструкцией памятника культуры «Дом Харина», который на том участке был, а потом сплыл - ну, как это обычно случается в борьбе строителей с культурой и ее памятниками в Воронеже. Плюс к тому застройщик незаконно оприходовал часть сквера. Коллизия эта так и не разрешена.
В Боброве с населением 20 тысяч человек ВАПСК планирует строить пять 9-этажек на 500 квартир общей жилплощадью 32000 кв. м. Раньше здесь таких домов не строили. Госпрограмма «Жилье для российской семьи» дотягивалась только до Воронежа, так что Бобров стал пионером среди райцентров.
Фирме повезло: на ее участке 3 га в Боброве есть инфраструктура. К тому же район пообещал построить ЗАГС и школу. Правда, деловые обещания в эпицентре кризиса – вещь скользкая. В Северном районе Воронежа помнят, как недалеко от рынка Соборный главный застройщик города обещал возвести детский сад за согласие жителей на вырубку леса под очередные многоэтажки. И даже начал строить нечто, похожее на детсад. Но потом оно превратилось в магазин «Магнит». А мэрия на голубом глазу объяснила возмущенным жителям: нет у нас денег на садик! Очевидная коррупция этого действа никакую прокуратуру или ГУВД не заинтересовала.
Есть и еще один нюанс в проекте ВАПСК: половину от 2 млрд руб. она вложит из своего кармана, другую возьмет в банке, а в рамках госпрограммы фирме субсидируют часть ставки по кредиту и компенсируют 60% расходов на инфраструктуру и коммуникации. Но только если застройщик успеет в определенные ему сроки распродать 50% квартир. Иначе ничего он по госпрограмме не получит. Есть такой риск. Но кто не рискует, тот не пьет шампанское на чужом новоселье.
