«Однова живем!»
Когда в России ипотека только начиналась, Госдума законом защитила банки от многих рисков, переложив их на заемщиков. В других странах люди, которые не смогли платить за ипотеку, отдавали банку квартиру, и все - в расчете. Дума установила, что если стоимости залоговой квартиры не хватает для расплаты с банком, заемщик погашает долг остальным имуществом. Из-за этого в кризис, когда жилье резко подешевело (в Москве - на 35%), часто получалось, что человек остался не только без квартиры, но и с огромным долгом перед банком.
И вот теперь Госдума обещает тем, кто не сможет оплатить ипотеку, что на улице они не останутся. Если, конечно, ипотечная квартира – единственное их жильё. Типа, бегите быстрее в ближайший банк за ипотекой, даже если не сможете выплатить ее; после того, как импотенция заемщика разъяснится, мэрия вручит вам ключи от муниципального жилья - по 14 кв. м на человека (норма социального найма в Воронеже). Блогеры удивляются тем, кто добровольно лезет головой в петлю ипотеки и предлагают по аналогии возвращать из бюджета деньги вкладчикам финансовых пирамид - тем, кто профукал их в игровых автоматах или наперсточникам.
В пояснительной записке к законопроекту депутаты согласовали интересы волков и овец: волки не должны оставаться голодными и квартиру ипотечную заберут себе, а овец совсем уж истреблять нельзя, а то вообще некому будет предлагать кредиты, поэтому пусть провинциальные мэрии обеспечивают их халявной жилплощадью.
Но если в СМИ регулярно всплывают ветераны, доживающие свой славный век в развалинах, то уж россиянам и россиянкам в самом расцвете сил муниципальное жилье явно не светит. Кроме, разве что, самих чиновников; их многочисленные родственники обычно остро нуждаются в жилье, а уж договориться с банками им проще, чем простым смертным.
Как бы то ни было, после принятия этого закона желающих взять ипотеку будет явно больше. Хотя и сейчас их число растет вместе с курсом доллара.
Пора, мой друг, пора. Кредита сердце просит
По переписи 2010 года, в Воронежской области в квартирах живут 1,2 млн человек, в частных домах - 951 тыс., в коммуналках - 29 тысяч. 13,3% домов старше 56 лет, 32% живут в домах постройки 1957-1970 гг., 41% - в домах 1971-1995 гг., а остальные в жилье новее 1996 года. Потенциал для ипотеки – бездонный!
О необходимости сделать квартиры доступными власти наши говорят давно и охотно. Ровно 10 лет назад воронежский депутат Семенов («Единая Россия») рассказывал о съезде этой удивительной партии: «У нас громадное количество людей нуждается в жилье. Последние 15 лет число очередников лишь увеличивалось. Выход один – ипотека… «Единая Россия» будет жестко отслеживать ситуацию и добьется, чтобы любой россиянин осуществил свое конституционное право на жилище».
Десять лет прошло – и где?..
В 2004-м году банки выдали 18 миллионов рублей ипотечных кредитов, а в 2006-м – уже 400 млн. В 2007-м наша область стала лидером в ЦФО по их объему – 4,68 млрд руб. (ставка 8-12%); народ шел за ними, как коты на валерьянку. А банки трудились как грузчики, раздавая деньги налево и направо. К 2008-му в Воронеже число ипотечных договоров по сравнению с 2005-м выросло в 15 раз.
Кризис этого тренда не сменил, хотя ставка по ипотеке взлетела до 20% (в Европе – 2,3-4,5%). А цифра невозврата кредитов за год утроилась. Но банки это не пугало: ипотека обеспечена залогом, и банк всегда может отобрать у клиента свою квартиру.
С 2010-го бизнес на ипотеке вернул себе невиданные темпы роста. Причем кредиты дорожали вопреки указанию самого Путина снижать ставки до 3–4% годовых, чтобы к 2020 году 60% россиян могли воспользоваться ипотекой. Тогда президенту возразил его соратник, шеф Сбербанка Герман Греф: 3% - нереально; ставка по ипотеке в России в ближайшие пять лет ниже 6–8% не опустится. И Путин не уволил Грефа, посмевшего дискредитировать его заявления. Наоборот, уже в знаменитых майских указах он пошел на попятную: ставка по ипотеке должна быть до 2018 г. плюс 2,2% к инфляции. Но и эта цифра оказалась страшно далека от народа. В 2012-м ставка устремилась к роковой цифре 13%, и никакой В.В.Путин ей был не указ! К тому же и Центробанк в 2013-м поднимал учетную ставку.
Весной 2013-го Центрально-Черноземный Сбербанк, занявший половину рынка ипотеки в регионе, нарастил объем выданных им за год ипотечных кредитов до 20 млрд руб., а общий долг ему по ипотеке достиг 34,8 млрд руб.
1.04.2013 премьер Медведев заявил, что снизить ипотечные ставки до обещанных 7% в этом году не удастся, но правительство постарается опустить их до 9-10%. Прежних обещаний премьера как бы и не было, а новое он сделал 1 апреля; пойми тут, шутит он или серьезно!
Греф тут же дискредитировал и этого начальника: в лучшем случае ставка будет 10-11%, и то лишь при снижении инфляции, и если ЦБ будет щедр. Что вряд ли.
Реальная же средняя ставка по ипотеке составила 12,9% (при инфляции в 7%). Ни Путин всемогущий, ни Медведев не повлияли на аппетиты ростовщиков.
В мае коллекторы забили тревогу: число займов, по которым клиенты не провели ни одного платежа, - 660 тысяч и прибавляет по 15% за квартал! А все из-за жадности банкиров, резко нарастивших объемы розданных ипотечных кредитов. Правда, сами банки свою неразборчивость называли «улучшением качества и доступности ипотеки».
Рванул за маржу и быстрей зашагал
В Воронеже за последние четыре года общий объем ипотеки вырос в пять раз, а средний размер кредита - вдвое: цены на жильё растут, и люди покупают квартиры все большей площади; каждая вторая – по ипотеке. Средний кредит в Сбербанке вырос за год с 1,35 млн. рублей до 1,52 млн. руб. Кроме него, ипотекой в Воронеже торговал 21 банк по ставкам от 12% до 20%. Они тоже наращивали.
В начале этого года эксперты заявили о росте риска безработицы среди ипотечных заемщиков, но ажиотажа это не сбило. Потом задымилось на Украине, санкции, спад отечественной экономики, и ЦБ в марте повысил учетную ставку до 7%, а в апреле еще до 7,5%. Ипотека вновь стала дорожать. В апреле Росреестр сообщил: спрос на ипотеку в Воронежской области в I квартале вырос на 49,3%; народ спасал сбережения от кризиса. Точнее, не весь народ, а те, у кого они есть: по опросу ВЦИОМ в мае сбережения имеют только 15% россиян.
В майские праздники в Сбербанк поступало в день до 50 тысяч заявок на кредиты, половина из них - на ипотеку. Ажиотажный спрос был и в других банках. Его еще и подогревали. Как, например, Воронежский «Центр Ипотечного Кредитования» (ЦИК): «Когда мы берем ипотечный кредит, мы вкладываем свои деньги в то нерушимое, что всегда будет иметь цену, - жилплощадь. Во-вторых, инфляцию никто не отменял, квадратный метр дорожает, а ставки в кредитном договоре останутся одинаковыми. Инфляция официальная - 7%, а рост квадратного метра официальный - 17%, неофициальный доходит до 35% в год (это что же получается, ЦИК утверждает, что власти врут нам? Не может быть!). Считайте, складывайте. В–третьих, ипотека дисциплинирует бюджетную политику любой семьи. Классический вопрос возникает в конце года в каждой семье: куда делись деньги? Денег нет, и ничего нет. А если вы взяли ипотеку, то у вас денег в принципе тоже нет, но остаётся квартира, дом».
Эта рекламная благодать забавна: квартира появляется как бы даром.
А еще ЦИК по примеру Грефа дискредитировал обещания Самого: «Приходят будущие заёмщики и спрашивают: может, сейчас не стоит брать ипотеку, ведь Путин обещал 7% годовых? Этого процента придётся ждать долго. Поэтому надо брать ипотеку сейчас, под 12-13% годовых».
К лету объем средств граждан в банках сократился на 9,2 млрд руб. - рекорд за все нулевые; вклады в долларах и евро практически не изменились. И летом государство и банки начали активную распродажу залоговых квартир – не особо это афишируя.
С 1.07.2014 заработали поправки в Гражданский кодекс РФ, по которым банки могут без суда забрать квартиру должника. Сбербанк повысил ставки по ипотечным кредитам на 0,5-1% - вслед за повышением учетной ставки ЦБ. Оный же ЦБ пообещал в августе проверить рынок ипотеки – без каких-либо последствий. В ЦЧБ Сбербанка РФ объем долгов по ипотеке достиг 60 млрд руб. Эксперты ВШЭ тоже беспокоились: «Сейчас надувается ипотечный пузырь. Если макроэкономическая ситуация ухудшится, то стоимость недвижимости понизится, ипотечные портфели превратятся из низкорискованного актива в высокорискованный. Как в прошлый кризис в США, когда рухнули ипотечные компании из-за больших неплатежей».
В августе шеф Минстроя РФ Михаил Мень предложил премьеру принять меры по недопущению роста ставок по ипотеке и получил в ответ обещание сделать все, что в его силах. Силы у премьера оказались не те: к октябрю банки дружно объявили об увеличении ставок от 0,25% до 2% годовых. А с 5 ноября ЦБ повысил учетную ставку до 9,5% - значит, ипотека станет еще дороже.
За год объёмы ипотеки в Воронежской области выросли на 60% (по России в целом - на 40%). Люди спешили взять кредит, пока ставки не выросли еще больше. В интернете это комментируют так: играйте, ребята с банками в финансовый покер; может, кто-то очень умный и сумеет выиграть, ага. И в октябре проявилось неизбежное: наша область стала лидером в Черноземье по долгам за ипотеку; средний долг – миллион рублей. Причины - экономическая нестабильность, падение рубля и закредитованность населения.
О, счастливчик!
По данным Национального бюро кредитных историй, средний ипотечный кредит - 1,8 млн руб. При годовой ставке 12,7% заемщику для оплаты его за 15 лет (средний срок кредита), надо платить 22 тыс. руб. в месяц. Для этого его официальный доход должен быть от 50 тыс. руб., однако средняя зарплата в России в прошлом году – всего 27 тыс. руб.
Откуда же прут деньги в банки за ипотеку? Риэлторская компания Kalinka Group призналась, что доля чиновников среди покупателей дорогого жилья в Москве - больше 31%. «Как правило, это квартиры площадью 300-400 кв. м, с чистовой отделкой или авторским ремонтом, в новых домах. Средний бюджет сделки - $5 млн».
Соотношение спроса на жилье в Москве со стороны слуг народа столицы и провинции - 60/40; никто не знает, сколько элитной недвижимости купили в столице чиновники воронежские.
Риэлторы подчеркивали, что все это - результат сильно возросшего патриотизма чиновников. Но интернет в ответ взорвался:
«Откуда такие деньги? При заработке в месяц даже 1 млн руб. - 15 лет не есть и не пить, а на жилье копить. При зарплате в 20 тысяч, как в Воронеже, - десять жизней надо!».
«Их же всех надо сажать - немедленно; имена-адреса-явки известны!».
Но, как говорил незабвенный вор Федя: кто же их посадит? Они же – памятники!
