После выборов премьер Медведев поправил президента Путина: необходимо стремиться к тому, чтобы ипотечная ставка в 2013-ом не превысила 10%.
Несмотря на столь высокие посулы, ставка эта до сих пор выше 12%. Потому что интересы граждан России приоритетны теоретически, а банков – практически. Как написал популярный блоггер, там, на верхних этажах, в кого ни плюнь, непременно попадешь в банкира. Не удивительно, что когда ипотека только еще начиналась, депутаты законом защитили банки от многих рисков, переложив их на заемщиков. Например, если стоимости «ипотечной» квартиры не хватает для выплаты долгов банку, заемщик погашает их всем другим имуществом. Во время кризиса, когда жилье резко подешевело (в Москве - на 35%), многие клиенты банков остались и без квартиры, и с огромным долгом перед банком. Здравый смысл у нас тоже – «суверенный».
Рванул за маржу и быстрей зашагал
После взлета доллара и отзыва лицензий у множества банков граждане России сняли со счетов почти полтриллиона рублей и лихорадочно вкладывали их в материальные ценности. А главная ценность для большинства россиян – жилье. В майские праздники произошло невиданное: вместо поездок на дачу или на шашлыки россияне толпились в банках за ипотекой. В одном лишь Сбербанке между 1 и 9 мая граждане подавали по 50 тысяч заявок, половина которых - на ипотеку. В ВТБ24 тоже работали, как грузчики. Народ и раньше скупал жилье: в первом квартале этого года в Сбербанке объемы выданных ипотечных кредитов выросли на 80% по сравнению с первым кварталом 2013-го. Средний размер такого кредита тоже вырос - на 11%, до 1,54 млн. руб. В ВТБ24 объем ипотечных кредитов вырос на 63,3%, с 1,6 млн руб. до 1,9 млн., а в банке Delta Credit, ломанувшемся на рынок ипотеки, темп роста ее составил вообще 237%.
Общий долг населения РФ по ипотеке за первый квартал вырос на 6,3%. Но банки это не пугает: кредиты здесь обеспечены весьма ликвидным (пока) залогом.
Одной из причин майской лихорадки стал Центробанк. В начале марта ЦБ повысил ключевую ставку до 7%, а 25 апреля до 7,5%. Рынок ипотеки обычно реагирует на рост ставки ЦБ с задержкой в три месяца. Маленький с виду рост на самом деле грозит большими последствиями. Агентство Moody’s, например, заявило, что теперь заемщики со средней по стране зарплатой окончательно лишатся возможности брать ипотеку. И привело в пример расходы на обслуживание кредита в 1,5 млн руб. заемщика со средней зарплатой (в 2013-ом она составляла около 30 тыс. руб., выше доходов 60% работающего населения): в месяц заемщик должен платить за него 52-59% своего дохода. Платеж по кредиту по принятым банками РФ стандартам риска не должен превышать 50% дохода заемщика (у рисковых мелких банков - до 60%). Если ставка по ипотеке вырастет на 1,5%, на обслуживание кредита у заемщика со средней зарплатой будет уходить уже 57-63% дохода, и те, у кого пока есть возможность взять ипотеку даже в мелком банке, ее потеряют – пятая часть заемщиков, по оценке Moody's.
На рост ставки ЦБ крупные банки уже ответили: ставки по ипотеке ВТБ24 и Банка Москвы выросли на 0,4%, Газпромбанка – почти на 1%.
Ипотечные хроники
Год назад коллекторы забили тревогу: просроченные долги по ипотеке в России в том году начали быстро расти и достигли уже 30 млрд руб.; число людей, которые не могут или не хотят погасить ипотечный кредит, быстро растет. И все из-за жадности банков, которые в 2012-ом перестали требовать справку о доходе клиента. Если же банки будут поднимать ставки, а застройщики - накручивать цены на жилье, пузырь может лопнуть, и тогда быть беде!
В том же мае Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) тоже заволновалось: все больше заемщиков готовы не платить по кредитам; количество займов, по которым нет ни одного платежа, превысило 660 тысяч, а банки все более неразборчивы, раздают кредиты направо и налево, причем средняя ставка по ипотеке в рублях достигла максимума с осени 2010-го - 12,9%, и все больше опережает рост доходов населения. По подсчетам НБКИ, средний ипотечный кредит - 1,8 млн руб., средний срок - 15 лет. При ставке 12,7% заемщику надо платить 22 тыс. руб. в месяц. Для этого его доход должен быть 50 тыс. руб., а средняя зарплата в РФ - 27 тыс. руб.
В июле Судебный департамент при Верховном суде РФ сообщил, что за год по решению судов более 20 тысяч человек было выселено из жилья без предоставления новой крыши; каждый день 57 россиян лишаются жилья.
В августе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предложило Минфину установить предельное соотношение платежа по кредиту к доходу заемщика в 45%. Это сдержит рост закредитованности населения, хотя и снизит доступность ипотеки для граждан процентов на 20%, что в точности совпало с оценками Moody's.
В Воронеже ипотекой торговали 22 банка. Ставка в них разная и зависит от программы, первого взноса и срока ипотеки. Например, выплаты по займу на 15 лет в рублях – от 12 до 14% годовых. Самая высокая ставка - до 20%.
Есть в Воронеже и социальная программа «Развитие ипотечного жилищного кредитования населения Воронежской области на 2005-2015 годы». Агентство жилищно-ипотечного кредитования (АЖИК) по этой программе предлагает ипотеку на вторичку и долевку со ставками от 7,9% до 12,15% и первоначальным взносом от 30 до 70% от стоимости квартиры, социальную выплату 30% на покупку жилья для молодых семей без детей и 35% для молодых семей с детьми.
В сентябре институт «Квалитас» выяснил, что у 35% воронежцев есть непогашенные кредиты (из них 10% «влезли в ипотеку»); три года назад их было всего 15%. 38% опрошенных заемщиков признались, что находятся в бедственном финансовом положении.
Из интернета:
«Когда ж они только нажрутся! В ЕС ипотека стоит 2,99%, видел рекламу на 2,29% . Сам уже 6 лет плачу 3,3 %. А 13% российского банка – кабала!».
«Муж моей подруги подписался доверителем своему другу, когда тот брал кредит на жилье, потом разошелся, а жена перестала платить кредит; выгнать её из жилья не могут, она многодетная мать, и заставить платить не могут, а муж моей подруги и еще одна доверительница выплачивали чужой долг».
«Агентство Блумберг: на душу россиянина приходится $24.000 в год. На Воронеж выходит 1.000.000х24.000=$24 млрд. Вот и основа ипотеки и экономического роста. Ах да, забыл про различие в доходах бедных и богатых. Видимо, жилье сейчас богатые скупают, если еще не купили в глуши, на каком-нибудь Лазурном Берегу или Майорке - да мало ли глухих мест. А бедные любят жить дружно, по 6-7 человек на 40 метрах, - коллективисты...».
НБКИ прошлой осенью сообщило, что долги населения банкам за два года удвоились – до 8,8 трлн руб. 34 млн человек живут с невыплаченными кредитами - это 45% экономически активного населения страны. Соблазн жизни не по средствам настолько силен, что россиян не пугают ставки по ипотечным кредитам в 12,5% годовых. Русское авось: а, мол, однова живем! А европейцы, например, кредитную ставку в 5-6% считают грабительской. В Испании, Италии и Франции можно получить ипотеку под 4-4,5% годовых.
В октябре ЦБ объявил, что просроченный долг населения по кредитам достиг 450 млрд рублей. Миллионы россиян попали в долговую кабалу. Всего банки напихали россиянам больше 9 трлн руб. кредитов. В Воронеже восемь из десяти клиентов покупают жилье по ипотеке; средний размер ее за четыре года вырос вдвое, а общий объем - в пять раз. Треть роста - из-за того, что люди покупают квартиры большей площади, а 2/3 – из-за роста цен на жильё.
В январе 2014-го Сбербанк установил рекорд по приросту объема ипотеки – аж на 90%! В целом банки РФ за год нарастили ее объем на 23%, до 1,3 трлн рублей; 40% из них взял на свою широкую грудь Сбербанк. Граждане пошли в решительный бой за жилье любой ценой. И многие думают, что если у банка отзовут лицензию, то их долг исчезнет. Ан нет: долг продадут другому банку или коллекторам. Они потому и богаты, что у них все ходы записаны.
ВТБ24 в январе объявил: чем дешевле жилье, тем выше ставки; с 20 января для Москвы и области при сумме кредита меньше 2 млн руб. ставка 12,85% годовых, 2-5 млн - 12,15%, свыше 5 млн - 11,75%. Банку интересны богатые клиенты, а то большая часть заемщиков продает жилье, добавляет кредит и покупает квартиру получше. Раньше же значительная часть клиентов брала ипотеку в «инвестиционных» целях. То есть, для спекуляций или сохранения того, что нажито непосильным трудом. В 2014 ВТБ24 запланировал рост объемов ипотеки на 40% - при том, что большинству населения покупка жилья не по карману, и от безнадежности они выходят на охотничьи угодья банкиров, которые жадно хватают любую добычу.
В феврале ЦБ сообщил, что объем ипотечных кредитов в Воронежской области за четыре месяца вырос в полтора раза и достиг рекордных 2,6 млрд руб. И столько же (2,5 млрд) сумел надавать жителям Воронежа и области Сбербанк за первый квартал этого года. К маю общий портфель ипотеки в Сбербанке вырос до 1,5 трлн рублей.
Как у людей
Много лет страны Скандинавии лидируют в мире по уровню жизни и экологии. Там субсидируют ипотеку, поддерживая ставки в 2-3% годовых. В нулевых банки уверенно давали россиянам ипотеку, особенно в Финляндии, но в последние два года стали часто отказывать. Тем не менее, треть сделок россиян в Финляндии проходят с ипотечным кредитом под 3,5-4,5% годовых. Иностранцам его дают на 5-10 лет, финнам – на 20-30. Выплаты не должны превышать 30% дохода заемщика. Плюс необходимо иметь доход в Финляндии. Иногда требуют вид на жительство или поручителя-финна. Пакет документов стандартный: загранпаспорт, справка о доходах (НДФЛ-2 за два года), договор купли-продажи недвижимости, документы о наличии собственности в России и о кредитной истории клиента. Срок рассмотрения заявки – около 14 дней.
Процедура покупки жилья в Норвегии максимально проста: на оформление всех документов не более суток. Банки охотно дают ипотеку под 6-8% годовых тем, кто имеет в Норвегии рабочую визу и живет в стране больше года - до 90% стоимости объекта на 25 лет. Но владение недвижимостью в Норвегии не дает прав на вид на жительство в этой стране - лишь на шенгенскую мультивизу (право на пребывание в странах ЕС 90 дней за полгода).
В Швеции 90% квартир приобретается с ипотекой по ставке 2-4% годовых на 50 лет при наличии залога и 5-18% до 12 лет – без него. Средний кредит - полтора миллиона крон (7 млн руб.). Иностранцам дают ипотеку исключительно под залог других активов, размер кредита – до 85% стоимости объекта, и довольно жесткие сроки погашения. И тут, как и в Норвегии, «зеленка» дает право лишь на мультивизу.
В Дании условия ипотеки считаются лучшими в мире. Ставка - всего 0,18% по краткосрочным займам и 3,58% – по долгосрочным. Однако иностранцам ипотека не светит. Хотят, чтоб Дания была для датчан. И чтоб банки не загоняли население в долговую яму. Это цивилизованная страна.
